山东省金融网讯 为增加业务数量，许多“房产中介”有为经济条件差、收入低的二手购房客户先行“垫付”首付款金额，之后等银行贷款发放后再向购房者索要“垫款”，并附带追要利息的行为，这为二手房客户以后偿还我行月供埋下了极大的风险隐患，实际工作中不得不防。为此，本人结合工作经验提点粗浅看法，供大家参考。
一、问题的形成。为客户“垫付”二手房首付款的问题是近年来发现的风险问题之一，最初的问题征兆是客户开始断供，按照谨慎性原则办理二手房的客户经理对客户的“收入证明”都非常谨慎，还贷比达到50%才为客户办理按揭业务，客户无突发性家庭变故，或大病大灾一般不会断供。经深入与客户沟通，才发现其中的隐情，即贷款发放半年或一年后，客户要按照与“房屋中介”的约定，分批或一次性归还购房时“垫付的首付款”，而且要按照约定的利率付息。客户负担过重，在还月供还是还“垫款”的天平上，客户往往是先偏向还“垫款”这一边，因为这一方常常带有黑社会的性质，客户不敢得罪，而银行却相对“仁慈”。
二、双方的诱惑。购房客户之所以接受“垫款”要求，一是购房心切，急于住房，二是经济确实拮据，暂时无宽裕资金先付首付款，而“垫付”行为即变成了“天上掉馅饼”的好事。对“房屋中介”来说，一是业务如果促成能获得5%-8%的佣金，二是“垫付”资金能获得5%-10%的利息收入，和乐而不为呢?
三、 银行的危害。短期来看，客户也办理了房屋抵押，月供也按时归还，一切相安无事，但随着“房屋中介”所要“垫款”及利息事件的发生，客户负担加重，其有限的资金会倾斜到“房屋中介”一方，我行的月供会被拖欠，时间长了，这样的客户会因压力大而“人间蒸发”，抵押的房屋任你银行爱怎么处理就怎么处理，我“一概不管”，开始耍无赖，这让银行非常被动与无奈。
四、解决的方法。1、技术方法。为防止客户账户异动，我行曾设置账户“预警”的防护栏，但“道高一尺，魔高一丈”，时间久了，“房屋中介”会操纵客户的电子银行分时段、小批量将将款项支付给不同的账户，甚是是他行客户，“中介”再通过他人的账户汇总，隐蔽性极强，我行很难检测，为此，检测购房客户的账户异动，乃至其所有的同名账户，发现异动，大机即使冻结是一条切实可行的无奈之举。2、中介联保。通过上级行法律部门制定的法律文书，用承诺的方式，让“房屋中介”承诺不参与客户的“首付垫款”行为，如有证据表明“房屋中介”确实垫款，我行有从其账户强扣贷款的权利，以维护我行债权免受损失。3、贷前尽职。“中介垫款”问题说到底是贷前调查不仔细、不认真、不尽职的问题，也是客户经理的失职的表现，为此，实际工作中，客户经理要切实履行业务知否真实、双人面见客户、严格审核客户征信、仔细计算还贷比等要求，特别是客户首付款来源等细节问题，审透客户，厘清真相，严防二手房首付的“垫款”风险，将二手房业务做成安全、优异的精品业务。
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